8月16日，沈陽(yáng)一小區(qū)外墻脫落砸壞7車。類似事件因何頻發(fā)？責(zé)任如何劃分？修繕又該怎樣進(jìn)行？防止小毛病變成大問(wèn)題，房屋安全如何保障，探索建立“房屋日常體檢”制度，相關(guān)工作又在怎樣推進(jìn)？共同關(guān)注：外墻脫落頻發(fā)，究竟誰(shuí)來(lái)管？

危險(xiǎn)的房屋外墻脫落

8月16日，沈陽(yáng)一小區(qū)外墻脫落砸壞7車。值得注意的是，這已經(jīng)不是該小區(qū)第一次出現(xiàn)類似事件，而更大范圍內(nèi)，房屋外墻脫落近年來(lái)有逐漸增多趨勢(shì)。

【資料圖】

房屋外墻脫落，誰(shuí)該擔(dān)責(zé)？

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授 王雷：建筑物外墻脫落嚴(yán)重威脅城市居民“頭頂上的安全”，不同情況涉及不同的主體責(zé)任。通常有如下兩種情形：

①如果是因?yàn)榻ㄖ飿I(yè)主在室內(nèi)裝修施工不當(dāng)，導(dǎo)致外墻面脫落致害，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任；②如果屬于物業(yè)公司等物業(yè)管理人，對(duì)建筑物外墻面存在管理瑕疵，比如物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)將要脫落，但沒(méi)有及時(shí)維修，導(dǎo)致最終脫落致害，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任。

房屋質(zhì)保期已過(guò)，開(kāi)發(fā)商便無(wú)責(zé)？

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授 王雷：《民法典》有明確規(guī)定，需要區(qū)分建筑物質(zhì)量瑕疵的不同程度和不同情形。如果屬于建筑物倒塌、塌陷所導(dǎo)致的致害，開(kāi)發(fā)商是不受質(zhì)保期保護(hù)的，要承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任。如果屬于外墻脫落所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是有質(zhì)保期的。質(zhì)保期滿之后，所有人、管理人承擔(dān)了侵權(quán)責(zé)任，就無(wú)法向開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行后續(xù)追償了。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商之外，對(duì)于因第三方施工單位施工影響到墻體結(jié)構(gòu)安全，導(dǎo)致外墻脫落，所有人、管理人也可以向該施工單位施工人來(lái)進(jìn)行追償。

房屋外墻脫落，追責(zé)難，難在哪兒？

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授 王雷：追責(zé)難主要有幾個(gè)方面的原因。

①確定外墻墜落原因難，往往需要由專業(yè)技術(shù)鑒定部門進(jìn)行鑒定，最終確定原因；②圍繞外墻脫落，涉及物業(yè)公司和建設(shè)單位等多方不同的責(zé)任主體，責(zé)任分擔(dān)機(jī)制厘清難，需要厘清他們權(quán)利義務(wù)責(zé)任的邊界；③外墻脫落的具體原因不同，究竟是因?yàn)闃I(yè)主租戶裝修所致，還是物業(yè)公司管理不善所致，還是建設(shè)單位開(kāi)發(fā)商建設(shè)質(zhì)量瑕疵所致，存在不同可能，對(duì)應(yīng)的責(zé)任也會(huì)有所差別。

房屋外墻脫落，修繕難，難在哪兒？如何破解？

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授 王雷：?jiǎn)栴}的癥結(jié)主要在于建筑物外墻的產(chǎn)權(quán)主體是誰(shuí)，出現(xiàn)了問(wèn)題，維修責(zé)任的主體，維修費(fèi)用的承擔(dān)主體又是誰(shuí)?！睹穹ǖ洹分杏邢鄳?yīng)的規(guī)定，建筑物的外墻屬于全體業(yè)主共同所有的部分，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同來(lái)分擔(dān)相應(yīng)的維修、更新、改造的費(fèi)用。這些費(fèi)用，結(jié)合《民法典》物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定，是可以通過(guò)建筑物維修資金來(lái)具體分擔(dān)的，立法上也有相應(yīng)具體分擔(dān)的機(jī)制。

房屋外墻脫落頻發(fā)的原因？

中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司教授級(jí)高工 王萬(wàn)金：近年來(lái)，高層建筑外圍護(hù)系統(tǒng)的外墻保溫層、瓷磚、石材等脫落事故發(fā)生頻率越來(lái)越高，這是多方面因素共同作用下導(dǎo)致的結(jié)果，主要因素還需要根據(jù)科學(xué)檢測(cè)分析結(jié)果才能得出準(zhǔn)確判斷。總的來(lái)說(shuō)主要原因有三方面：

①伴隨房屋服役年限增加，不斷老化所致。建筑外保溫及圍護(hù)系統(tǒng)，最初設(shè)計(jì)年限是25年，像一件衣服一樣保護(hù)著建筑主體。在各種自然天氣條件下，經(jīng)過(guò)經(jīng)年累月的冷熱干濕等多因素循環(huán)往復(fù)作用，材料及體系不斷發(fā)生老化，各項(xiàng)物理力學(xué)性能劣化，逐步發(fā)生開(kāi)裂、空鼓、滲漏。承載力不夠的情況下，特別是在極端天氣狀況下，容易發(fā)生脫落。

②材料和體系本身的質(zhì)量缺陷問(wèn)題。外墻外保溫體系也是一個(gè)逐步發(fā)展完善的過(guò)程，自2000年逐步開(kāi)始推廣之后，材料品種多樣，各種體系都有，其中也有技術(shù)不成熟的材料或者體系不完善的技術(shù)上墻應(yīng)用了，經(jīng)過(guò)時(shí)間檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)不適用外墻外保溫。

③施工缺陷問(wèn)題。在施工過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)材料質(zhì)量進(jìn)入場(chǎng)檢驗(yàn)工作進(jìn)行加強(qiáng)，有的也沒(méi)有嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行施工，基層沒(méi)有處理好，保障保溫板的黏結(jié)面積也不夠，特別是外邊的保護(hù)層做的質(zhì)量也不好。在施工各個(gè)環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的瑕疵和缺陷，累積起來(lái)就形成了這種原始的缺陷，在這種情況下也會(huì)容易發(fā)生外墻開(kāi)裂脫落這種現(xiàn)象。

提醒！哪類高層建筑，需要格外注意外墻脫落的發(fā)生？

中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司教授級(jí)高工 王萬(wàn)金：無(wú)論是新建的還是既有的建筑，建筑物外墻的安全健康狀況，只有經(jīng)過(guò)科學(xué)的檢驗(yàn)評(píng)估，才能給出具體的判斷。從日常預(yù)防外墻墜落風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得以下這幾方面應(yīng)該加強(qiáng)注意。

①?gòu)闹庇^上看，墻面已經(jīng)明顯開(kāi)裂，或者已經(jīng)發(fā)生了大面積的空鼓的情況，這樣的建筑風(fēng)險(xiǎn)比較大的，我們要躲著走。②使用年限相對(duì)比較老的，特別是帶有瓷磚，也就外墻用瓷磚或者石材做外裝飾面的高層建筑，相對(duì)來(lái)說(shuō)發(fā)生脫落或者造成事故的風(fēng)險(xiǎn)也是比較大。③采用密度比較大的，或者容易吸水的保溫材料的這一類高層建筑。④造型比較復(fù)雜，樓體外形伸出或者造型比較多的建筑。

房屋外墻脫落，如何防范？

7月5日，住建部印發(fā)《通知》提出，要將城市體檢作為城市更新的前提，要從住房到小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、城區(qū)，查找群眾反映強(qiáng)烈的難點(diǎn)、堵點(diǎn)、痛點(diǎn)問(wèn)題，把城市體檢發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題作為城市更新的重點(diǎn)。而當(dāng)大量房屋已進(jìn)入全生命周期的“中老年”，各地又在通過(guò)怎樣的創(chuàng)新舉措，探索推進(jìn)房屋安全的“體檢”工作？

研究建立“房屋養(yǎng)老金制度”，是要解決什么問(wèn)題？

中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司教授級(jí)高工 王萬(wàn)金：建立房屋養(yǎng)老金制度是解決目前房屋建筑安全運(yùn)行保障的有效制度保障，也是形成住宅小區(qū)改造建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制。在實(shí)際情況中，給建筑房屋及時(shí)體檢非常必要，卻常常很難做到。首先要解決“錢從哪里來(lái)”問(wèn)題，來(lái)解決房屋“體檢費(fèi)”和維修工程費(fèi)的出處。這需要政府和社會(huì)機(jī)構(gòu)共同來(lái)解決，提出可行的方案。

目前，尚未明確房屋養(yǎng)老金制度的具體形式。但從近些年人大代表的議案、政協(xié)委員的提案以及學(xué)者的研究，可以歸納為兩大類。一是政府設(shè)置公共賬號(hào)，資金來(lái)源包括小區(qū)物業(yè)出租和經(jīng)營(yíng)性收益結(jié)余、土地出讓金的一部分提取，以及維修資金投資獲得的增值收益結(jié)余。二是引入金融機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，分擔(dān)體檢與維修以及脫落等突發(fā)事件的費(fèi)用支出，實(shí)現(xiàn)政銀合作。

保障房屋安全，如何做好“體檢”？

中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司教授級(jí)高工 王萬(wàn)金：我覺(jué)得房屋外墻是很重要的，包括外墻外保溫、瓷磚和外裝飾層。另外，涉及建筑外掛物，比如空調(diào)外支架，也是需要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的一個(gè)方面。當(dāng)然，日常的地面維護(hù)也很重要。這里需要特別關(guān)注的就是外墻安全，因?yàn)闃菍舆^(guò)高，往往還不能全面掌握開(kāi)裂和空鼓等隱患部位，即“上不去”，因?yàn)槿狈o(wú)損檢測(cè)和排查的手段，內(nèi)在的隱蔽部位的狀況也不能全面掌握，即“說(shuō)不清”。這就需要用更智能化的監(jiān)測(cè)手段來(lái)解決這些問(wèn)題。

防止房屋外墻脫落，還需更細(xì)化的管理

中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司教授級(jí)高工 王萬(wàn)金：關(guān)注住房安全問(wèn)題，住建部發(fā)布實(shí)施《既有建筑維護(hù)與改造通用規(guī)范》明確規(guī)定每年至少檢查一次。各地也依據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，進(jìn)行地方標(biāo)準(zhǔn)的編制和細(xì)化，制定了安全健康監(jiān)測(cè)的具體措施。我認(rèn)為，各地按照具體的要求，因地制宜，在建筑體檢過(guò)程中，還要結(jié)合好城市更新改造和建筑節(jié)能改造等，進(jìn)行全面實(shí)施。依據(jù)經(jīng)濟(jì)條件，實(shí)施必要的“體檢”，先“普檢”，對(duì)損害老化程度厲害的進(jìn)行重點(diǎn)排查。

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