今年以來，各集中供地城市土拍有條不紊推進(jìn)。5月11日，成都進(jìn)行5月首場(chǎng)土拍，6宗宅地全部成功出讓，其中主城區(qū)2宗宅地觸頂搖號(hào)成交，至此，成都今年已正式公告的35宗宅地，已經(jīng)成交23宗。放眼其他集中供地城市，廣州、上海、無錫等地已完成今年首批次集中供地出讓。

(資料圖片僅供參考)

與此同時(shí)，各集中供地城市今年供地計(jì)劃陸續(xù)發(fā)布。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截止到目前，在22個(gè)集中供地城市中，北京、上海、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、廈門、福州、濟(jì)南、合肥、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫等19個(gè)城市今年供地計(jì)劃均已發(fā)布。

從19城今年的宅地供應(yīng)情況來看，北京、上海和廣州的宅地供應(yīng)基本穩(wěn)定，深圳和沈陽、長(zhǎng)春、重慶、武漢、合肥等15個(gè)二線城市宅地供應(yīng)都有不同程度下降，其中沈陽供地規(guī)模同比下降70%，降幅最大。

從不同宅地類型來看，租賃住房用地縮量最為顯著。在發(fā)布租賃住房供地情況的城市中，北京、深圳、重慶、廣州、武漢、南京、福州、濟(jì)南等城市租賃住房供地面積下降，其中南京租賃住房供應(yīng)8公頃，較去年下降88%。

保障性租賃住房建設(shè)是“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)，也是各地租賃住宅用地供應(yīng)的重點(diǎn)，各地保障性租賃住房供應(yīng)有增有減，上海、武漢、廈門、濟(jì)南、沈陽等地的租賃住房計(jì)劃用地均為保障性租賃住房用地。

中指研究院分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，各地宅地供應(yīng)縮量的根本原因是市場(chǎng)供大于求，當(dāng)前很多城市面臨庫存過剩風(fēng)險(xiǎn)，隨著市場(chǎng)分化加劇，部分區(qū)域去化壓力與日俱增。在這樣的背景下，減少供地能有效緩解供求矛盾。

孟新增認(rèn)為，近幾年改善性需求逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支撐，購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)要求相應(yīng)提高，核心城市，尤其是城市具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善配套的板塊越來越受到購(gòu)房者青睞。如果這些區(qū)域供地減少，房企在這些區(qū)域拿地的競(jìng)爭(zhēng)壓力更大，區(qū)域房?jī)r(jià)將保持堅(jiān)挺，或?qū)⒊霈F(xiàn)上漲情況，預(yù)計(jì)漲幅有限。

宅地供應(yīng)減量多至7成

住宅用地供應(yīng)減少是今年重點(diǎn)城市供地計(jì)劃的顯著特征。

在已發(fā)布今年供地計(jì)劃的19個(gè)城市中，深圳、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、廈門、福州、濟(jì)南、合肥、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津和無錫等16個(gè)城市的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃均有不同程度減少，降幅在5%—70%之間。

究其原因，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一方面，去年大部分城市沒有完成全年供地計(jì)劃，使得今年各地調(diào)整宅地投放規(guī)模，謹(jǐn)慎推地，以期恢復(fù)土地市場(chǎng)活力，提高土地利用效率，減少宅地的供應(yīng)也能加快存量項(xiàng)目去化。

另一方面，宅地的減少或也與樓市恢復(fù)力偏弱有關(guān)，部分城市仍存在土地庫存積壓嚴(yán)重、市場(chǎng)成交暫未明顯恢復(fù)的特征。另外，部分城市宅地供應(yīng)減少的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)用地增加，也反映出城市發(fā)展策略的轉(zhuǎn)變。

沈陽、長(zhǎng)春、重慶、武漢和合肥宅地供應(yīng)降幅相對(duì)大，分別下降70%、52%、48%、36%和26%。從面積來看，重慶宅地供應(yīng)面積減少最多，從2022年的2243公頃，下降到今年的1162公頃，這也與重慶幅員面積遠(yuǎn)大于其他城市，供地面積總量大有關(guān)。

以沈陽和長(zhǎng)春為例，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，兩地2022年住宅用地供地計(jì)劃完成率均不足三成。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年第17周（4月24日-30日），沈陽新增供應(yīng)11.5萬平方米，商品住宅存量1290萬平方米，去化周期約24個(gè)月；長(zhǎng)春新增供應(yīng)22萬平方米，商品房存量1126萬平方米，去化周期約23個(gè)月。而數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)十大城市中二線城市的4月商品房存銷比為14.14，去化周期明顯低于沈陽和長(zhǎng)春。

除了深圳之外，其余15個(gè)宅地供應(yīng)計(jì)劃減少的城市均為二線城市，相較而言，上海、北京和廣州這三個(gè)一線城市的供應(yīng)面積比較平穩(wěn)，北京今年計(jì)劃供應(yīng)宅地1060公頃，與去年持平；上海計(jì)劃供應(yīng)900-1095公頃，去年為927-1067公頃；廣州今年計(jì)劃供應(yīng)901公頃，較去年增加150公頃，增幅20%。

對(duì)此，關(guān)榮雪表示，一線城市整體土地出讓信心較高，并無過多流拍擔(dān)憂，地方政府推地穩(wěn)??；而二線城市土地市場(chǎng)分化明顯，不少城市仍有土地庫存積壓嚴(yán)重、流拍過多等壓力，導(dǎo)致整體宅地供應(yīng)縮減較為明顯。

在已公布供地計(jì)劃的城市中，廣州是唯一一個(gè)宅地供應(yīng)明顯增加的城市，廣州今年計(jì)劃安排宅地供應(yīng)901公頃，占建設(shè)用地計(jì)劃總量的28%，高于2022年實(shí)際供應(yīng)量，比近五年年均供應(yīng)量增長(zhǎng)41%。

“宅地供應(yīng)持續(xù)增加既體現(xiàn)出廣州對(duì)于商品房市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展具有充足信心，也是城市樓市去化較為良好的寫照?！?關(guān)榮雪表示。

廣州增加宅地供應(yīng)也與城市的布局規(guī)劃和供地策略有關(guān)，廣州市規(guī)劃和自然資源局認(rèn)為，充足的住宅用地供應(yīng)量是實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的有力保障。包括宅地在內(nèi)，今年廣州計(jì)劃安排建設(shè)用地供應(yīng)總量3203公頃，比近五年年均計(jì)劃量（2211公頃）增加45%、年均實(shí)際供應(yīng)量（2796公頃）高15%。

與廣州有所區(qū)別，“促減量”是北京和上海供地的一大關(guān)鍵詞。上海今年要完成減量化建設(shè)用地15平方公里左右，北京今年安排凈減量任務(wù)800公頃以上，因而在推出宅地方面也更加謹(jǐn)慎。

租賃住房用地降幅最大

商品住房用地是住宅用地供應(yīng)的大頭，重慶、天津、沈陽和無錫商品住房用地占比超過90%，其中重慶今年計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地1155公頃，占住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積的99%。

與整體宅地計(jì)劃供應(yīng)減少類似，今年各地商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)面積明顯縮水。在19個(gè)已發(fā)布今年供地計(jì)劃的城市中，深圳、重慶、成都、武漢、杭州、南京、福州、濟(jì)南、合肥、沈陽、長(zhǎng)春、天津和無錫等13個(gè)城市今年商品住房用地有不同程度減少，沈陽降幅最大，為70%，長(zhǎng)春、重慶和武漢今年的商品住房用地供應(yīng)也減少40%以上。

去年12月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，明確要“以銷定供、因城施策、精準(zhǔn)供地”。其中提到，“因城施策安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住宅供地規(guī)?！?。

簡(jiǎn)而言之，各城市要依據(jù)自身市場(chǎng)特點(diǎn)調(diào)整供地計(jì)劃。各地發(fā)布的供地計(jì)劃透露，在制定計(jì)劃時(shí)，有關(guān)部門會(huì)參考當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)情況、居民住宅需求、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、存量土地、土地供給和需求調(diào)查情況等因素。

據(jù)克而瑞拿地金額百?gòu)?qiáng)榜單，有近7成銷售百?gòu)?qiáng)房企1-4月未拿地，且百?gòu)?qiáng)拿地銷售比持續(xù)低位，除了對(duì)熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，房企投資態(tài)度仍較謹(jǐn)慎。另據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-4月300城住宅用地成交建面為7033萬平方米，累計(jì)同比-33%，較1-3月累計(jì)降幅擴(kuò)大8個(gè)百分點(diǎn)。今年以來土地市場(chǎng)“冷熱不均”，整體仍處低位，也對(duì)各地供地積極性帶來影響。

孟新增表示，當(dāng)前土拍分化加劇，房企投資布局進(jìn)一步聚焦，除熱點(diǎn)城市及核心片區(qū)保持一定熱度外，大多數(shù)城市土拍仍在調(diào)整當(dāng)中，全國(guó)土地市場(chǎng)整體情緒仍偏弱，市場(chǎng)壓力較大的二線城市商住用地計(jì)劃供應(yīng)明顯縮量。

今年租賃住宅供應(yīng)減量比商品住宅更加顯著。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除廈門租賃住宅用地明顯增加、上海保障性租賃住房用地規(guī)模與去年相近（上限略有增加）外，其余發(fā)布租賃住房（含保租房）供地的城市，租賃住房（含保租房）計(jì)劃供地面積均有不同程度下降，重慶、武漢、南京、濟(jì)南、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津和無錫的降幅都在60%以上。

另據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年除了廈門之外，其余21城租賃住宅用地供地計(jì)劃量較去年均下降，整體降幅近五成。在孟新增看來，在土地市場(chǎng)較低迷、地方政府推地仍趨謹(jǐn)慎背景下，縮減租賃住宅用地供應(yīng)，一定程度可以提高地塊優(yōu)質(zhì)屬性，有利于提升房企參拍意愿。

為支持保障性租賃住房發(fā)展，2021年6月國(guó)辦發(fā)文，要求各地提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，單列租賃住房用地計(jì)劃，優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域。這些導(dǎo)向也在今年各地供地計(jì)劃中得到貫徹。

如上海明確要堅(jiān)持保障性住房用地應(yīng)保盡保；北京提出穩(wěn)步提升租賃房空間供給質(zhì)量，選址布局優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)和就業(yè)密集地區(qū)集中；杭州要求滿足公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房用地供應(yīng)需求，著重布點(diǎn)在人口導(dǎo)入量大、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚、交通便捷、配套完善的地區(qū)，降低通勤成本，增強(qiáng)吸引力，促進(jìn)職住平衡；沈陽提出住宅用地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，對(duì)保障性住房用地實(shí)行應(yīng)保盡保。

保障性租賃住房用地成為各地租賃住房供應(yīng)計(jì)劃的重點(diǎn)，上海、武漢、廈門、濟(jì)南、合肥、沈陽、無錫等地的租賃住房用地全部為保障性租賃住房用地。除了新增租賃住房用地之外，各地還強(qiáng)調(diào)盤活存量，充分運(yùn)用各種方式滿足保障性租賃住房需求，如蘇州要求盤活600畝存量土地支持保障性租賃住房建設(shè)。

孟新增指出，各地在保租房供應(yīng)上逐步呈現(xiàn)“弱增量，強(qiáng)存量”的趨勢(shì)，這客觀上也會(huì)帶來租賃住宅用地的減少，這一現(xiàn)象在非核心區(qū)更加顯著。

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