作者：徐風(fēng)，編輯：小市妹

當(dāng)下，曾經(jīng)的千億房企掌舵人，閩系大佬林騰蛟，正在為債務(wù)問(wèn)題四處奔走。

但截至5月12日，陽(yáng)光城累計(jì)違約債務(wù)已經(jīng)達(dá)到647.32億，相較于4月公布的448.5億又增加了近200億。

(資料圖)

6月9日，ST陽(yáng)光城已經(jīng)吃下26個(gè)跌停，連續(xù)19天股價(jià)低于1元。按照股價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元觸及交易類(lèi)強(qiáng)制退市的規(guī)定，公司將于6月13日起停牌，正式告別A股就在不遠(yuǎn)處。

【世界500強(qiáng)只是“小目標(biāo)”】

房地產(chǎn)市場(chǎng)激蕩30年，見(jiàn)證了太多潮起潮落。在這場(chǎng)全國(guó)化的造富運(yùn)動(dòng)中，閩系房企通過(guò)高杠桿運(yùn)作用高價(jià)搶地，黑馬頻現(xiàn)，地王頻出，以打法兇悍著稱，成就了不少地方“豪強(qiáng)”。

其中既有以福州為中心的“北派”融信、金輝、陽(yáng)光城，又有以廈門(mén)為根據(jù)地的“南派”世茂、建發(fā)、中駿。這中間不得不提的，是曾經(jīng)的“千億”黑馬陽(yáng)光城。

自2006年到2019年這13年間，陽(yáng)光城銷(xiāo)售額從2億一路勐漲至2000多億，創(chuàng)造了年均增速超70%的增長(zhǎng)奇跡。

這一切的背后，都出自陽(yáng)光城掌舵人林騰蛟之手。

有關(guān)林騰蛟身世的信息少之又少，只知道他出生在福建閩侯縣尚干鎮(zhèn)，曾在新加坡留學(xué)，但所學(xué)專業(yè)甚至畢業(yè)院校都無(wú)從知曉。但閩侯縣可謂人才輩出，除了林騰蛟，還走出了永輝集團(tuán)張軒松、比特大陸詹克團(tuán)，三人被稱為閩侯“三杰”。

早期的陽(yáng)光城只是一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的區(qū)域房企，2006年前銷(xiāo)售規(guī)模還未超過(guò)2億。即便后來(lái)聚焦地產(chǎn)主業(yè)，2009年業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額也只有13.4億。

2003年被稱為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的黃金元年，林騰蛟顯然沒(méi)有跟上時(shí)代步伐。這主要是陽(yáng)光城體量的原因，在資金實(shí)力和土地儲(chǔ)備上并不占優(yōu)勢(shì)。在反思戰(zhàn)略路線后，林騰蛟下定決心，借鑒主流房企高周轉(zhuǎn)模式，擴(kuò)寬融資渠道，開(kāi)啟全國(guó)化運(yùn)作之路。

2010年是陽(yáng)光城的全國(guó)化躍進(jìn)元年，林騰蛟將閩系房企敢闖敢拼的彪悍風(fēng)格徹底展現(xiàn)了出來(lái)。2012年，陽(yáng)光城營(yíng)收達(dá)到了54.52億，同比增長(zhǎng)68.88%；歸母凈利潤(rùn)5.59億，同比增長(zhǎng)78.85%，規(guī)模又上了一個(gè)新臺(tái)階。

接下來(lái)陽(yáng)光城的業(yè)績(jī)“起飛”與林騰蛟采取的職業(yè)經(jīng)理人模式密不可分。具體可以用三個(gè)詞概括：敢于放權(quán)、會(huì)用人、肯給錢(qián)，是圈內(nèi)出了名的“甩手掌柜”。

比如只有年度預(yù)算、高管聘用等25項(xiàng)事項(xiàng)需呈報(bào)董事會(huì)外，其余經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)盡皆放權(quán)；在錢(qián)的問(wèn)題上，除了借鑒萬(wàn)科的跟投機(jī)制和合伙人計(jì)劃，曾經(jīng)在知乎熱議的“陽(yáng)光城應(yīng)屆生工資最高”也說(shuō)明了這一點(diǎn)。

而與其說(shuō)林騰蛟善于用人，倒不如說(shuō)他真正明白自己想要什么。此前陳凱、張海民、朱榮斌三名職業(yè)經(jīng)理人均為空降，因此林騰蛟也被業(yè)內(nèi)稱為“挖角一哥”。決定經(jīng)理人更換的理由也很簡(jiǎn)單：更好地執(zhí)行林騰蛟的想法以及實(shí)實(shí)在在的業(yè)績(jī)。

2010年，萬(wàn)科成為業(yè)內(nèi)首家銷(xiāo)售額破千億房企，龍湖也超過(guò)了330億，而當(dāng)時(shí)的陽(yáng)光城，銷(xiāo)售規(guī)模還在百億以內(nèi)。

林騰蛟陸續(xù)從萬(wàn)科、龍湖挖來(lái)張海民、陳凱兩位老將。2012年到2016年，陽(yáng)光城完成了從20億到500億的規(guī)模轉(zhuǎn)身。

對(duì)于后來(lái)二者的離任，眾說(shuō)不一。陳凱更多是與林騰蛟的強(qiáng)勢(shì)態(tài)度有關(guān)，在一些具體事項(xiàng)上經(jīng)常與林騰蛟理念不合；張海民的“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”并購(gòu)模式雖然取得很大成效，但2016年的業(yè)績(jī)滑坡成為他離開(kāi)的導(dǎo)火索。

同樣的案例還發(fā)生在下一任朱榮斌身上。也許是期望過(guò)高，抑或是適應(yīng)了曾經(jīng)的增長(zhǎng)速度，林騰蛟對(duì)高增長(zhǎng)仍有很大執(zhí)念。

正如此前陳凱所說(shuō)，快速增長(zhǎng)是一種必須。對(duì)于林騰蛟而言，進(jìn)入世界500強(qiáng)只是“小目標(biāo)”。陽(yáng)光集團(tuán)在2016年就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。

2017年林騰蛟提出了“天命計(jì)劃”，要求“2022年要把陽(yáng)光城打造成行業(yè)典范”。意思很明確，就是躋身第一梯隊(duì)。但從當(dāng)時(shí)僅915.3億的銷(xiāo)售額來(lái)看，實(shí)現(xiàn)難度可想而知。

從碧桂園離開(kāi)后的朱榮斌深刻貫徹了這一點(diǎn)。在當(dāng)年入職后不久便制定了高達(dá)3500億銷(xiāo)售規(guī)模的三年發(fā)展計(jì)劃，相當(dāng)于當(dāng)年銷(xiāo)售額的3.8倍。

簡(jiǎn)而言之，就是將高杠桿游戲發(fā)揮到極致。

在朱榮斌、吳建斌的“雙斌”組合下，陽(yáng)光城也迎來(lái)了自身的高光時(shí)刻。

2019年陽(yáng)光城銷(xiāo)售額達(dá)2110.31億，排名國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)第13名，與第11名龍湖集團(tuán)僅差300億差距。

然而陽(yáng)光城從2020年開(kāi)始增長(zhǎng)便明顯放緩，銷(xiāo)售額2180.11億，同比僅增加了近70億，行業(yè)排名也下滑到第19位。隨著政策的轉(zhuǎn)向，2021年的暴雷也宣告了“天命計(jì)劃”的無(wú)限期停止，此前的快融資、高周轉(zhuǎn)模式也進(jìn)入了死胡同。

【“絕不躺平”到黯然退場(chǎng)】

2020年，陽(yáng)光城引進(jìn)泰康系作為戰(zhàn)略投資者，但不到1年時(shí)間，在關(guān)于2021年陽(yáng)光城三季度業(yè)績(jī)的董事會(huì)會(huì)議上，兩名泰康人壽董事投下了反對(duì)票，要求對(duì)惡化的業(yè)績(jī)做出解釋。這直接觸發(fā)了陽(yáng)光城的“股債雙殺”，多年的債務(wù)問(wèn)題徹底爆發(fā)。

對(duì)于業(yè)績(jī)的“暴雷”，泰康選擇了清倉(cāng)式止損，折價(jià)賣(mài)出股份以虧損超16億離場(chǎng)。

此時(shí)，林騰蛟內(nèi)外交困，這是他創(chuàng)業(yè)以來(lái)的最黑暗時(shí)刻。

面對(duì)危機(jī)，林騰蛟幾乎壓上了全部身家。

風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后，他通過(guò)和債務(wù)人商談?wù)蛊凇⒊鍪圪Y產(chǎn)方式向外界釋放了絕不躺平的信號(hào)。在二股東投下反對(duì)票后，他第一時(shí)間趕赴泰康人壽總部溝通，希望獲得諒解。

與此同時(shí)，林騰蛟先后辭掉興業(yè)銀行董事職位，變賣(mài)了所持興業(yè)銀行股權(quán)，在辭任當(dāng)日減持9.97億元，預(yù)計(jì)扣除質(zhì)押部分，還有近40億可以補(bǔ)貼陽(yáng)光城。

除此之外，林騰蛟還套現(xiàn)了30.52億的萬(wàn)物云股權(quán)。在公司費(fèi)用管控上，他要求公司總裁以上級(jí)別高管領(lǐng)6折工資渡過(guò)難關(guān)。

為了應(yīng)對(duì)美元債展期的擔(dān)保問(wèn)題，林騰蛟甚至壓上了母公司陽(yáng)光集團(tuán)和個(gè)人信用。在多方爭(zhēng)取下，林騰蛟終于獲得了3筆美元債務(wù)展期。

但林騰蛟的危機(jī)還遠(yuǎn)未解除，債務(wù)危機(jī)耗盡了陽(yáng)光城的流動(dòng)性。到2021年末，陽(yáng)光城賬上資金尚有271.8億，但實(shí)際可動(dòng)用資金卻不足1%。

最后壓倒駱駝的，往往只需一根稻草。2022年2月，雖然陽(yáng)光城已還債超過(guò)450億，但面對(duì)2726.25萬(wàn)兩筆美元利息卻一籌莫展，無(wú)法兌付，正式構(gòu)成違約。

面對(duì)此番境況，林騰蛟只能繼續(xù)賣(mài)賣(mài)賣(mài)，不計(jì)成本。

2022年5月，陽(yáng)光城將所持永康眾泰小鎮(zhèn)股權(quán)以57億轉(zhuǎn)讓給濱江集團(tuán)，在持有的一年間虧損達(dá)4.45億。

一同“割肉”的，還有旗下龍凈環(huán)保股權(quán)。5月林騰蛟將總股本的15.02%以17.34億對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給紫金礦業(yè)，這與2017年36.7億的收購(gòu)金額相比，又打了對(duì)折。

林騰蛟的憂慮還不止如此。其旗下華冕財(cái)富的金融產(chǎn)品將大批員工和投資者套牢其中。甚至曾流傳出一封陽(yáng)光金服各地負(fù)責(zé)人的聯(lián)名請(qǐng)?jiān)笗?shū)，要求林騰蛟個(gè)人連帶擔(dān)保、保剛兌、提出新的展期方案等。

截至2022年4月底，華冕財(cái)富公告稱已兌付及在途兌付的資金共計(jì)127億，占整體規(guī)模70%。已兌付投資中包括債抵房、債轉(zhuǎn)股等方案。但后續(xù)兌付進(jìn)展如何，并沒(méi)有更多的公告信息。

對(duì)于林騰蛟的當(dāng)下困局，多數(shù)人認(rèn)為事發(fā)突然，此前并沒(méi)有太多預(yù)兆。大環(huán)境收緊是一方面，但2021年超過(guò)1400億的剛性兌付直接為陽(yáng)光城上了一道枷鎖，融資渠道收窄致使當(dāng)年整體融資性凈現(xiàn)金流為負(fù)的550億，壓力可想而知。

當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)拂過(guò)，但陽(yáng)光城此前因快速發(fā)展所累積的風(fēng)險(xiǎn)仍在出清，最大的問(wèn)題還是缺錢(qián)。

2023年一季度，陽(yáng)光城總債務(wù)超過(guò)了2700億，賬上的70億資金顯得尤為捉襟見(jiàn)肘。公司2021年和2022年兩年虧損合計(jì)近200億，未來(lái)還能抗多久也是未知數(shù)。

市場(chǎng)永遠(yuǎn)不會(huì)同情任何人。缺錢(qián)的背后，是陽(yáng)光城的信譽(yù)斷崖。無(wú)論是從現(xiàn)實(shí)購(gòu)房者，還是各路的融資渠道，陽(yáng)光城的信譽(yù)和口碑都在直線下降。資金來(lái)源渠道收窄無(wú)疑更難緩解債務(wù)壓力。

2022年陽(yáng)光城銷(xiāo)售額為377.29億，同比降幅達(dá)79.47%；今年1-5月，據(jù)克而瑞研究，陽(yáng)光城操盤(pán)金額僅137.7億，同比繼續(xù)下降超30%。

此外，“外援”入場(chǎng)當(dāng)下也沒(méi)有取得多大成效。就在2022年8月，AMC中國(guó)華融官宣紓困陽(yáng)光城母公司，并簽署框架協(xié)議。但其債務(wù)雪球卻越滾越多，遠(yuǎn)未有好轉(zhuǎn)跡象。

回看當(dāng)下的房產(chǎn)“龍虎榜”，早已今日不同往日，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)是國(guó)央企的天下。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在5月拿地金額TOP20中，僅有3家是民營(yíng)企業(yè)。

林騰蛟的崛起與跌落，都是時(shí)代的倒影。站在當(dāng)下看，2018年萬(wàn)科高喊“活下去”的時(shí)候，還不時(shí)出現(xiàn)抨擊太謹(jǐn)慎的聲音。

現(xiàn)在吃下的苦果，都已在先前親手種下。林騰蛟雖然還在盡最大的努力，但如果沒(méi)有強(qiáng)大的資金下勐藥般的注入，陽(yáng)光城也只能接受命運(yùn)的安排。

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