觀點(diǎn)網(wǎng)物管行業(yè)已然進(jìn)入業(yè)績放緩估值回歸理性的階段，邁入2023年，雖然有回暖的跡象，但仍在歷史低位。

(資料圖片僅供參考)

8月29日，碧桂園服務(wù)召開2023年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)，出席管理層有首席戰(zhàn)略官徐彬淮、首席財(cái)務(wù)官黃鵬、首席市場官汪英武，執(zhí)行董事、總裁李長江并未出現(xiàn)在現(xiàn)場。

中報(bào)顯示，2023年上半年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入207.33億元，同比增長3.4%；毛利51.58億元，同比減少4.3%；公司股東應(yīng)占利潤23.51億元，同比減少8.7%；公司股東應(yīng)占核心凈利潤為26.15億元，同比減少9.5%。

備受關(guān)注的頭部物管企業(yè)碧桂園服務(wù)中報(bào)一出，資本市場反應(yīng)顯著，截至收盤漲9.77%，報(bào)9.45港元，成交額達(dá)7.42億港元，總市值318.77億港元。

業(yè)務(wù)的邊界

“物管行業(yè)仍是政策鼓勵(lì)的發(fā)展期，還處于存量增長發(fā)展的趨勢，可能增量得慢一些，存量還很廣大，而且業(yè)務(wù)的邊界一直在打開?！秉S鵬在業(yè)績會(huì)上介紹稱。

碧桂園服務(wù)已是中國物管行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的物管企業(yè)，收入、凈利潤等均位于行業(yè)前列。

分業(yè)務(wù)板塊來看，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)、城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的收入占比分別為58.8%、9.1%、4.7%、3.9%、11.5%和2.6%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，物業(yè)管理服務(wù)收入121.88億元，同比增長10.9%。其中，由碧桂園集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)收入53.35億元，同比增長17.1%，占該業(yè)務(wù)收入增2.3個(gè)百分點(diǎn)至43.8%；由獨(dú)立第三方物業(yè)的收入68.53億元，同比增長6.58%。

于2023年6月30日，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，碧桂園服務(wù)收費(fèi)管理面積由2022年同期約8.43億平方米增加約7280萬平方米至約9.16億平方米。加上“三供一業(yè)”的收費(fèi)管理面積8820萬平方米，收費(fèi)管理面積正式超過10億平方米。

收入方面，除了“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)，其他業(yè)務(wù)板塊都有不同程度下滑。

黃鵬對此表示，上半年因?yàn)橥鈬h(huán)境的變化，導(dǎo)致一些業(yè)務(wù)收入沒有達(dá)到預(yù)期甚至下降，這是很多行業(yè)外部因素造成的。

社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)兩項(xiàng)板塊是由于業(yè)務(wù)模式的變化和房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)階段性的調(diào)整導(dǎo)致收入減少，雅生活亦遭到同樣的問題。

黃鵬指出，上半年業(yè)績實(shí)際離公司內(nèi)部目標(biāo)還是有一定距離，當(dāng)下會(huì)繼續(xù)開展業(yè)務(wù)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，解決非業(yè)主增值收入下降等造成的沖擊，重新激發(fā)內(nèi)生增長突破。公司成長方式主要都采用內(nèi)生方式，除了要突破一些能力，可能會(huì)使用的少量并購手段。

另一方面，城市服務(wù)收入下降主要由主動(dòng)縮減若干低毛利率業(yè)務(wù)所導(dǎo)致。

正因?yàn)橥顺銎兔臉I(yè)務(wù)，城市服務(wù)分部毛利率由截至2022年6月30日止六個(gè)月約18.1%上升3.0個(gè)百分點(diǎn)至21.1%；商業(yè)運(yùn)營服務(wù)分部毛利率由上年同期36.4%上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至38.4%。

而物業(yè)管理服務(wù)保持較為穩(wěn)定的水平，整體毛利率則由截至2022年6月30日止六個(gè)月26.9%下降2.0個(gè)百分點(diǎn)至24.9%，主要是因?yàn)樾^(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)驟跌。

期內(nèi)，整體毛利由截至2022年6月30日止六個(gè)月53.87億元減少約2.29億元至51.58億元，降幅約4.3%。

現(xiàn)金流追求

對于關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)傳遞的問題，黃鵬表示，關(guān)鍵做好三個(gè)方面：其一，要做好一個(gè)好乙方，配合甲方保交樓，堅(jiān)守服務(wù)穩(wěn)定大局，積極協(xié)助兄弟房地產(chǎn)公司化解風(fēng)險(xiǎn)和輿情。

其二，嚴(yán)格遵守法律底線，遵守上市規(guī)則，確保兩家公司業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的獨(dú)立性，不會(huì)做任何利益輸送的行為；甚至必要的時(shí)候適當(dāng)縮減一些不必要的關(guān)聯(lián)交易和服務(wù)；其三，內(nèi)部團(tuán)隊(duì)只要凝心聚力，業(yè)務(wù)就不會(huì)受損影響。

從貿(mào)易應(yīng)收賬款來看，于2023年6月30日，貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)凈額約174.96億元，較2022年12月31日約153.58億元增加21.38億元。其中，來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)23.01億元，較2022年底增加5.7億元；來自第三方的增加18.65億元至160.91億元。

碧桂園服務(wù)在該項(xiàng)上并未有所縮減，反而較2022年底增長13.9%。應(yīng)收賬款增長率大于主營業(yè)務(wù)收入增長率，意味著資金回籠較慢。

其他應(yīng)收款項(xiàng)凈額由2022年12月31日的54.42億元下降至2023年6月30日49.76億元，下降4.65億元，主要是由于按金及代業(yè)主墊付款減少所致。

另外，第三方收入占總收入比例從2018年的79.7%持續(xù)上升，到2023年上半年已經(jīng)達(dá)到95.6%，高于同業(yè)水平。不難看出，碧桂園服務(wù)對于碧桂園的依賴性逐漸降低。

現(xiàn)金流方面，截至2023年6月30日，碧桂園服務(wù)的銀行存款和現(xiàn)金總額（包括受限制銀行存款）約127.12億元，較2022年12月31日約113.77億元增加約13.36億元。

黃鵬表示，碧桂園服務(wù)主要現(xiàn)金來源是經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，今年上半年約22億元，下半年應(yīng)該不會(huì)弱于全年的目標(biāo)，希望能實(shí)現(xiàn)凈利潤的一倍。

他續(xù)指，現(xiàn)金完全足夠支付公司的正常營運(yùn)，所以沒有融資計(jì)劃，但有回購和分紅計(jì)劃，還會(huì)收回一些投資、處理一些沉淀資產(chǎn)，補(bǔ)強(qiáng)公司的現(xiàn)金流。

“同時(shí)進(jìn)行活動(dòng)模式的改進(jìn)，比如預(yù)繳，讓利一部分保障現(xiàn)金流，使公司模式會(huì)變得更輕；如果把三繳一流堅(jiān)決貫徹落實(shí)下去，現(xiàn)金流會(huì)更加改善?！秉S鵬說道。

“三繳”是預(yù)繳、收繳和追繳，“一流”是現(xiàn)金流，這在2022年年初被碧桂園服務(wù)內(nèi)部被定義為關(guān)鍵績效指標(biāo)。

以下為碧桂園服務(wù)控股有限公司2023年半年度業(yè)績發(fā)布會(huì)實(shí)錄節(jié)選：

現(xiàn)場提問：對于外界關(guān)心的物業(yè)關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)傳遞問題，碧桂園服務(wù)怎么看？有何應(yīng)對舉措？

黃鵬：首先，要做好一個(gè)好乙方，這也是基本的政治站位，配合甲方保交樓，堅(jiān)守服務(wù)穩(wěn)定大局，積極協(xié)助兄弟房地產(chǎn)公司化解風(fēng)險(xiǎn)和輿情，保持服務(wù)品質(zhì)。

其二，嚴(yán)格遵守法律底線，遵守上市規(guī)則，確保兩家公司業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的獨(dú)立性，不會(huì)做任何利益輸送的行為。應(yīng)收賬款會(huì)依法依規(guī)去處理，保護(hù)自身的合法權(quán)益，也不會(huì)無限的無法收費(fèi)又提供服務(wù)，但會(huì)轉(zhuǎn)變服務(wù)的方式，也能用其他的方式來解決好服務(wù)好。

我們會(huì)積極溝通，調(diào)整其他的合作方式，甚至必要的時(shí)候適當(dāng)縮減一些不必要的關(guān)聯(lián)交易和服務(wù)。

其三，內(nèi)部團(tuán)隊(duì)只要凝心聚力，業(yè)務(wù)就不會(huì)受損影響。如果做好有關(guān)的治理，有足夠的財(cái)政安全邊際，有足夠的業(yè)務(wù)能力，相信風(fēng)險(xiǎn)傳遞也一定可以阻斷，但要面對兄弟公司類似問題會(huì)積極的幫助。

現(xiàn)場提問：碧桂園服務(wù)最主要的資金來源是什么？是否足夠支持公司正常運(yùn)營？會(huì)采取哪些措施加強(qiáng)補(bǔ)充現(xiàn)金流？

黃鵬：碧桂園服務(wù)主要現(xiàn)金來源是經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，今年上半年接近22億元，下半年應(yīng)該不會(huì)弱于全年的目標(biāo)，希望能實(shí)現(xiàn)凈利潤的一倍。

未來肯定會(huì)是依靠自身經(jīng)營創(chuàng)造，因?yàn)檫@是一個(gè)凈現(xiàn)金流的行業(yè)，沒道理會(huì)對外形成依賴。

現(xiàn)金截至6月30日是超過127億元，完全足夠支付公司的正常營運(yùn)，所以沒有融資計(jì)劃，但有回購和分紅計(jì)劃，還會(huì)收回一些投資、處理一些沉淀資產(chǎn)補(bǔ)強(qiáng)公司的現(xiàn)金流。

我們追求在經(jīng)營上要有利潤的現(xiàn)金流，也要有現(xiàn)金流的利潤，采取一些舉措在內(nèi)部管理上，第一個(gè)是高度重視，第二個(gè)有具體手段，第三個(gè)是發(fā)動(dòng)組織全員全業(yè)務(wù)。甚至主動(dòng)瘦身調(diào)整，準(zhǔn)入門檻提升，將資金重消耗的這樣一些業(yè)務(wù)進(jìn)行的短期的限制。我相信這樣的方式會(huì)使公司的現(xiàn)金流始終處于增量和絕對安全的一個(gè)水平。

同時(shí)做活動(dòng)模式的改進(jìn)，比如預(yù)繳，讓利一部分保障現(xiàn)金流，使公司模式會(huì)變得更輕；未來的現(xiàn)金流肯定會(huì)更加改善，因?yàn)檫€有一些投資有待收回，還有應(yīng)收賬款收回。如果把三繳一流堅(jiān)決貫徹落實(shí)下去，現(xiàn)金流會(huì)更加改善。

現(xiàn)場提問：碧桂園服務(wù)今年盈利情況是否達(dá)到年初預(yù)期？下半年有什么樣的規(guī)劃？

黃鵬：上半年因?yàn)橥鈬h(huán)境的變化，導(dǎo)致一些業(yè)務(wù)收入沒有達(dá)到預(yù)期甚至下降，這是很多行業(yè)外部因素所造成。

雖然上半年業(yè)績穩(wěn)定和優(yōu)化，但實(shí)際離公司內(nèi)部的目標(biāo)還是有一定的距離，當(dāng)下會(huì)繼續(xù)開展業(yè)務(wù)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，解決非業(yè)主增值收入下降等造成的沖擊，重新激發(fā)內(nèi)生增長突破。

公司成長方式主要都采用內(nèi)生方式，除了要突破一些能力，可能會(huì)使用的少量并購手段。

現(xiàn)場提問：外部環(huán)境變化下，如何看待碧桂園服務(wù)當(dāng)下的業(yè)務(wù)和未來發(fā)展機(jī)會(huì)？

黃鵬：首先外部環(huán)境變化，但我認(rèn)為那是房地產(chǎn)有變化，物管行業(yè)仍是政策鼓勵(lì)的發(fā)展期，仍然總體是業(yè)務(wù)安全和穩(wěn)健，仍然受到景氣度的影響，還處于存量增長發(fā)展的趨勢，而且業(yè)務(wù)的邊界一直在打開。

從我們來看，未來的發(fā)展機(jī)會(huì)更在于存量市場可能頭部專業(yè)化升級，科技升級形成機(jī)會(huì)，另外身為帶來的更多價(jià)值服務(wù)的機(jī)會(huì)，深化對于生活加資產(chǎn)加服務(wù)的這樣一些機(jī)會(huì)。

下半年這么短的時(shí)間，我們的戰(zhàn)略定力非常強(qiáng)，不會(huì)輕易發(fā)生變化，仍然會(huì)盡力一步探索。

徐彬淮：過去7年多時(shí)間里，碧服做了4次的戰(zhàn)略修偏，整個(gè)主旋律一直是沒有變化的，也就是戰(zhàn)略上要保持足夠的定力和承接性，但當(dāng)然也要因勢做出一些相應(yīng)性的調(diào)整。

4次修偏過程中，核心體現(xiàn)在有三個(gè)因素是從來沒有變化的，有4個(gè)因素是持續(xù)在做一些修正和調(diào)整。

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