嗯，事情總是微妙的發(fā)生著變化。

意料之中，天津土拍再掀一輪新高潮。

(資料圖片僅供參考)

前有5月29日，天津6宗地一一順利成交，還上演了搖號和溢價，把原本平靜的土地湖面蕩起了小漣漪。

現(xiàn)有6月27日，天津一口氣9宗地全部成交，再次上演搶地大戰(zhàn)，直接讓土地湖面迎來“熱浪”。

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這一次土拍，天津累計成交9宗地，成交建面超120萬方，成交總價超120億元。再次傳遞出天津土地市場小回暖的跡象。涉及海教園、中北鎮(zhèn)、李七莊、南口路、西湖道等熱點板塊，且每宗地的關(guān)注熱度較高，尤其是中醫(yī)院大學地塊、中北鎮(zhèn)地塊。

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至此，天津2023年上半年土拍快收官了。還有紅橋和空港。據(jù)統(tǒng)計，天津目前土拍共成交24宗宅地，總成交金額近300億元。

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道士君翻了翻去年上半年土地成績，無論從成交量還是成交金額上，今年都吊打去年。具體看一個指標，去年上半年累計成交金額不足40個億，今年已經(jīng)土地創(chuàng)收近300億，翻了3番之多?？梢哉f，整體看來，今年上半年的土地成績是可觀的。

當然，相較去年，2023年土地市場有起色，核心原因聚焦幾點：

其一，今年供地基本弱化兩集中。

其二，土地模式調(diào)整，成熟一塊出一塊，基本保證不流拍，不停牌。

其三，去年土地市場“冷酷到底”，站在谷底，今年往哪走都是向上。

其四，推出地塊絕大部分是優(yōu)質(zhì)地塊，尤其部分熱點板塊釋放的都是上上位的地，且地價下調(diào)，或規(guī)劃調(diào)整，或配建學校等，地塊價值被重估。

其五，一部分房企土儲戰(zhàn)略，該備戰(zhàn)口糧。

其六，主城區(qū)熱地拉升市場熱度。

來，我們看看這一次土拍幾大亮點：

其一，毋庸置疑，中醫(yī)藥大學地塊是本次土拍最大的亮點，推介了好多次，這一次掛出，原本大家都以為會上演了搶地大戰(zhàn)，萬萬沒想到，最終被中海以31億底價摘得。早之前，了解到將研究此地塊的房企會有山西建投、華潤、金地、中海、金茂，最終上戰(zhàn)場的中海、魯能。

這塊地 成功出讓有三層意義：其一，一則市區(qū)的地就是稀貴。二則實力開發(fā)商重心錨定市區(qū)。其二，2023年南開的樓市進入前所未有的競爭廝殺場。高端改善混戰(zhàn)更趨白熱化。另外，關(guān)于這塊地的角逐，還有很多小故事在里面，比如某房企想拿，后因內(nèi)部原因不參與了。比如有房企想拿，后因沒過會。

其二，海教園一出手2宗地，中鐵建設、保利各一塊，這兩宗地，基本上早已落定，研究的開發(fā)商很多很多，比如龍湖、中海、金地、泰達等，最終，有的上會沒通過，有的臨近放棄。

其三，河北區(qū)中車地塊，一年又一年，洽談一輪又一輪，終于終于出讓了，這個地塊比較復雜，中車慢慢玩。

其四，大西青不愧被稱之為“新市區(qū)”，一口氣又賣了4塊地，上半年累計賣了5塊。更值得一提的是板塊全面開花，中北鎮(zhèn)、李七莊、水西輪番上陣。

這一次中北鎮(zhèn)地塊再次上演搶地大戰(zhàn)，溢價+搖號直接上陣，還有小MJ，最終正繼拿了。中北鎮(zhèn)地塊的熱賣直接印證了，西青的地，就是價值高。重點說一下，久未出現(xiàn)在土拍場的萬科，現(xiàn)身了。

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通過2023年上半年天津土拍市場的表現(xiàn)來看，總結(jié)一句話：主城區(qū)的地香餑餑，環(huán)城的地擇優(yōu)去拿，遠郊的地拎清楚選，濱海的地慢慢出。

具體地塊淺聊一下：

中醫(yī)藥大學地塊

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中醫(yī)藥大學這宗重量級地塊曾地緊鄰天津中醫(yī)藥大學附屬第一醫(yī)院，位于鞍山西道以北，南豐路以東。一直頗受關(guān)注，還修改過規(guī)劃，分為南北兩塊地。同時，地塊或?qū)⑴浣ㄐW和幼兒園。這么大體量主城區(qū)地塊，頗為稀缺，賦予了地塊更多操作的可能性。

起始總價為31億元，合計樓面價25963元/㎡。最高限價35.6億元，最高樓面價格29815元/㎡。萬萬沒想到，沒有溢價，沒有廝殺，啥都沒有，平靜成交。

道士君順手盤了盤近年南開區(qū)出讓宅地，綠城新裕里地塊樓面價35857元/㎡，旭輝靈隱寺地塊樓面價30082元/㎡，山西建投昌源里地塊樓面價28042元/㎡，鵬飛戰(zhàn)備樓地塊樓面價22140元/㎡。

對于這些高熱地塊價格，客觀說，中醫(yī)院大學地塊地價還可以

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那么南開住宅的房價水平究竟如何？直接上數(shù)據(jù)，2023年1-5，除去公寓項目，南開整體均價突破4.7萬，創(chuàng)了歷史新高。對比去年同期又漲了11%，什么概念，一平米漲了近4552元/㎡。更值得一提的是，最新5月，南開區(qū)整體均價48398元/㎡，也是刷新了歷史數(shù)據(jù)。

又盤了一下目前南開區(qū)重點高端項目的價格水平基線，成交均價最高已到7.5萬+，4萬上下是常規(guī)價。

道士君將南開的高端盤，從價格上，大致劃分成4個等級。

第一梯隊，成交均價6萬+，金地閱千峯、綠城鳳起悅鳴。

第二梯隊，成交均價5萬-6萬，旭輝鉑悅公望、鉑悅?cè)谟?/p>

第三梯隊，成交均價4-5萬，保利云禧、中交海河公館、招商江山璽、鵬飛南開學苑、建投·譽山院。

第四梯隊，成交均價3-4萬，南開1911、天保上城觀景、南開·宸院、迎順府。

說實話，中醫(yī)院大學地塊加入戰(zhàn)局，2023年南開年樓市頗為熱鬧，紅海戰(zhàn)場會更紅，目前在售高端樓盤已超10個。

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河北西沽機廠地塊

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河北西沽機廠地塊就是中車的地塊，這塊地由七個分地塊組成，城鎮(zhèn)住宅、商服、辦公、教育、公用設施。掛牌起始價為332000萬元，其中A、B、C地塊出讓起始價為54000萬元，D、E、F、G地塊出讓起始價為278000萬元。

底價成交屬于意料之中，原本以為，這波土拍，該地塊為最高總價地塊，還是被中醫(yī)院大學地塊超了。

想了想，河北區(qū)2020-2022年僅成交了2宗地，其中2022年無新增土地成交，這塊地成功出讓，也實屬不易。

這個地塊周邊有2個現(xiàn)房在售項目：中冶德賢華府、首創(chuàng)天閱海河，熬成現(xiàn)房項目的中冶德賢華府，2019年開盤，現(xiàn)在還沒賣完，備案成交數(shù)據(jù)顯示，整體去化了63%。陳最新成交均價在30785元/㎡。首創(chuàng)天閱海河，今年算是讓河北區(qū)樓市出圈了，被成為區(qū)域的價格屠夫，猛烈降價，甚至可以說直接腰斬，最新5月成交均價25309元/㎡，以價換量的效果很明顯，銷量蹭蹭蹭上漲。最近價格又下探了不少。這個盤，有品牌，有地鐵，有學區(qū)，算是河北區(qū)的一個品質(zhì)樓盤。

還有1個新房在售項目：中海招商十里觀瀾，算是這兩年河北區(qū)的品質(zhì)紅盤項目，賣得很好，價格在3萬元/㎡左右。

再大局來看，河北區(qū)的樓市分化比較嚴重，房價體系在重置，房價高點在下探，房價向上的支撐力較弱，地價和房價的關(guān)系，有倒掛，有平鋪，有高出，這背后藏著河北波蕩的樓市發(fā)展，道士君前陣子專門寫過，感興趣的朋友可以自行翻一翻。

海教園地塊

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2022年，津南掛了不少的，成交的就2塊，都在海教園。目前都待入市狀態(tài)，位置呢，屬于海教園北片區(qū)，地段優(yōu)勢比較明顯，周邊有優(yōu)質(zhì)學校，未來還有商業(yè)。地素也都不錯，都能做出好產(chǎn)品的地塊，洋房、別墅規(guī)劃是完全沒問題。

這次的兩宗地，也屬于海教園北片區(qū)，地價8300元/㎡左右，兩塊地成交總價均在5億元左右。

目前海教園與國展西撐起了津南樓市，也是妥妥的置業(yè)熱區(qū)，目前海教園在售樓盤還是挺多的，但有的因房企問題陷入困局，有的交付差維權(quán)，真正主力的就三兩個，龍湖雙雄：龍湖樘樾、龍湖天璞。還有中海錦城。可選擇性不多。海教園樓市現(xiàn)階段的主抓手還是優(yōu)質(zhì)教育，可考市區(qū)高中的優(yōu)勢，由此吸引了一大波新天津人、外地人來置業(yè)，這兩個地塊成交，算是給海教園買房多了新選擇，也會真正來一次海教園南北片區(qū)爭搶戰(zhàn)。

再說說拿地的兩家房企，中鐵建設，實力滿滿的央企，深耕天津數(shù)年，目前在天津已開發(fā)5個項目，其中國展西的中國鐵建·花語天著、中國鐵建·花語瀾廷項目均是天津樓市的熱銷紅盤，其中中國鐵建·花語天著不僅曾是國展西的銷冠盤，也是競爭激烈的大津南樓市中的熱銷品質(zhì)樓盤，目前已交房。

另一家房企保利，也是實力強勁的央企，2021年首進津南，項目保利時代賣得很不錯，屬于咸水沽的大紅盤，從開盤至今月均去化40套左右，今年3月，樓市小行情，保利時代賣了100套房子，市場和客戶認可度較高。

如今，兩大央企進軍海教園，可想，海教園的樓市新一輪比拼開始。

水西C/H地塊

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水西，意料之中崛起了。

2021年，水西開始發(fā)跡，釋放出了一宗優(yōu)質(zhì)大體量捆綁地塊，最終以總價49億、溢價11%成交。自此，水西的樓市轟轟烈烈開始了。

短短2年時間，水西快速崛起，集聚了綠城、金地、天津城投開發(fā)的三個項目，形成了“三足鼎立”的樓市局面。成為富人、精英們置業(yè)的新熱區(qū)。

目前在售的三個盤，各有千秋。

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綠城水西云廬（E地塊）直接將西青的房價拉升至一個新高度，底氣源自于稀缺的生態(tài)資源和創(chuàng)新的品質(zhì)產(chǎn)品（有大露臺，有大院子......）

城投水西東方天宸不僅挑戰(zhàn)自己，也挑戰(zhàn)市場，帶著高端產(chǎn)品來，帶著一股東方氣息來，也已經(jīng)開盤了，賣得怎么樣，還行。這一次，又入手了兩塊，合適。

金地水西印，與前兩個盤玩的模式不同，現(xiàn)以金地扎根大西南的勁頭，開盤賣得還不錯。

接下來，這兩塊地再加入，水西樓市就更熱鬧了。

兩塊成交價分別為147800萬元、85000萬元，地價在15000元/㎡上下，不得不說，西青水西的地價值很有。

西青中北鎮(zhèn)地塊

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去年，中北鎮(zhèn)成交了2宗地，萬卉路地塊、南方物流地塊，均被西青城投兜底。目前項目待入市。周邊僅萬科翡翠嘉和項目在售，精裝洋房均價：27314元/㎡，精裝小高均價：25923元/㎡，精裝高層均價：19478元/㎡。

這兩年，已經(jīng)發(fā)展成熟的中北鎮(zhèn)土地市場放量越來越少，地價高企，但擋不住房企積極性較高，這個地塊位置不錯，地價9705元/㎡，基本與去年地價相當。

這一次中北鎮(zhèn)的地，還是香餑餑，進入競拍環(huán)節(jié)，溢價14.97%，最終被正繼4.53億搖號搶拍到手。

西青李七莊地塊

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李七莊又掛地了，邊村地塊，推介了幾次，有房企也研究了幾次，這次終于成功出讓，地價也不貴，綜合樓面價9079元/㎡。

說起李七莊，間歇性供地。2015年2宗，2018年2宗，然后市場沉寂。去年出讓了一宗地，彌補了李七莊多年無新盤的空白。目前金地·藝華里這個盤首開均為洋房產(chǎn)品，看目前備案成交數(shù)據(jù)，成交16套，賣得一般，價格在18135元/㎡。周邊的藝英里和萬科錦廬二手房均價在2萬/平米左右。還有一個賣了好多年還沒賣完的融泰城在售。

這一次，嘉業(yè)以8.71億底價摘得，無懸念。

北辰朝陽路地塊

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去年北辰供應了6宗住宅，僅成交3宗，土地市場表現(xiàn)一般。2023年卯足了勁，土地推介會上架了26宗地。北辰這塊地，沒啥說的，地價下調(diào)了不少，8069元/㎡。最終華北集團底價摘得。多說一句，華北集團已經(jīng)N年沒出來拿地了。

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地，一塊一塊賣出去。

對一家房企來說，“不下牌桌”則是更考驗面臨市場不確定性時，穩(wěn)準狠布局拿地的魄力。

對于地方ZF來說，市場變了，規(guī)則也要跟著變，逆周期出地，全靠拼。

市場方面近段時間一直都期待重磅刺激政策的出臺，道士君希望來的更猛烈些，當下，需要，預期也需要。

數(shù)據(jù)來源：京津冀數(shù)據(jù)研究院

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